Obtener la preaprobación del préstamo es el importante primer paso en tu camino hacia la compra de una casa. Una carta de preaprobación para un préstamo hipotecario muestra que un prestamista o agente hipotecario ha revisado tus finanzas y está dispuesto a prestarte cierta cantidad de dinero para comprar una casa. Aunque esto no te garantiza el préstamo, es un gran punto de inicio para saber si estás listo para comprar y de qué cantidad dispones para comprar una casa. Y, cuando sea el momento adecuado, estarás listo para hacer una oferta por la casa que quieras.
Precalificación vs. Preaprobación: ¿Cuál es la diferencia?
Ambos conceptos están relacionados y para obtener ambos necesitarás una carta, sin embargo, suelen ser muy diferentes.
¿Qué es una precalificación para un préstamo?
Una precalificación para una hipoteca es simplemente un estimado de tu habilidad para pagar el préstamo—nada más. Usualmente el prestamista no ha verificado tus finanzas, aunque en algunos casos pudiera haber revisado tu crédito. Puedes ingresar a ciertos sitios en internet y contestar algunas preguntas sobre tu situación financiera y recibir una carta de precalificación para un préstamo.
En la mayoría de los casos, una carta de precalificación no es suficiente para hacer tu oferta atractiva para el vendedor. Pero esto puede variar, dependiendo de la ubicación, y algunas veces este término se usa indistintamente con el término "preaprobación." Así que pregunta a tu prestamista o a tu agente si no estás seguro.
¿Qué es una preaprobación para un préstamo?
El proceso de preaprobación para un préstamo hipotecario típicamente es mucho más exhaustivo que el de la precalificación. Los prestamistas te pedirán tus estados financieros y revisarán tu historial crediticio antes de tomar una decisión. Si ellos piensan que eres un buen candidato para obtener un préstamo, ellos decidirán el monto máximo que están dispuestos a prestarte. Por esta razón, una preaprobación para un préstamo hipotecario indica con mayor exactitud que tienes la habilidad de comprar una casa.
¿La preaprobación afecta tu calificación de crédito?
La respuesta es, realmente no. Cuando un prestamista inicia el proceso de preaprobación para un préstamo hipotecario, este obtiene tu reporte de crédito, lo cual genera una "investigación a fondo." Esto podría reducir algunos puntos tu calificación de crédito, pero no es algo de lo cual tengas que estar preocupado si estás pensando en comprar una casa. Es más importante obtener la preaprobación para el préstamo con anticipación, para saber cuáles son tus opciones.
Obtener varias preaprobaciones en un período corto de tiempo tampoco te perjudicará. Las compañías de crédito entienden la importancia de buscar el mejor producto, así que te dan una ventana de 30 días para obtener varias preaprobaciones sin que esto perjudique nuevamente tu calificación de crédito.
Como quiera, ten cuidado con otras investigaciones a fondo de tu crédito. No hagas solicitudes de nuevas tarjetas de crédito, préstamos para comprar coche, o préstamos personales mientras estás buscando comprar casa o tratando de obtener una preaprobación.
Cómo obtener la preaprobación para un préstamo hipotecario
Muchas personas que compran casa por primera vez empiezan con una calculadora de hipoteca en línea para saber qué precio de casa pueden solventar. Estas calculadoras pueden ser útiles, pero son limitadas. Una carta de preaprobación para un préstamo hipotecario te da una idea más exacta del rango de precio en que puedes buscar y te puede alertar sobre cualquier problema en tu crédito que necesites arreglar. Así es como funciona:
1. Habla con diferentes agentes hipotecarios, bancos, y uniones de crédito
Encontrar al prestamista adecuado y el préstamo adecuado te puede ahorrar dinero a la larga, así que vale la pena buscar varias opciones y obtener preaprobaciones con más de un prestamista. Pregúntales si cobran cuotas por originar el préstamo y si ofrecen préstamos para quienes compran casa por primera vez que te pudieran facilitar la compra de tu casa. Más información acerca de cómo escoger a un prestamista hipotecario.
2. Ten tus documentos financieros listos
El proceso de preaprobación para préstamo hipotecario se puede tardar desde 90 minutos hasta una semana. Te pedirán que llenes una solicitud, y el prestamista verificará tu empleo y tus finanzas. Ellos te informarán qué documentos necesitan, pero tú puedes agilizar las cosas haciendo tu tarea por adelantado.
Ingresos y empleo
- Si tienes un ingreso regular: La forma W-2 que recibes en enero de cada año de tu empleador es la forma preferida de verificación de empleo.
- Si trabajas por tu cuenta: Necesitarás los registros de los dos años anteriores, incluyendo la Forma 1099 que usaste para declarar tus ingresos y las declaraciones de impuestos de los últimos dos años, además de un estado de ganancias y pérdidas del año en curso hasta la fecha.
- Si tienes otras formas de ingreso: Tal vez tengas que proporcionar los estados de tus beneficios del seguro social, o pensión de los últimos tres años.
Tus deudas
Para entender qué tanta deuda tienes, tu prestamista calculará el porcentaje de deuda sobre el ingreso basado en tus pagos mensuales de deuda, como préstamo de coche, pago de préstamo de estudiante, y tarjetas de crédito. Te ayudaría tener los estados de cuenta de cada uno a la mano donde se muestre:
- El nombre y la dirección del acreedor
- Tu número de cuenta
- El monto del pago mínimo
- El saldo actual
Si no tienes historial crediticio, reúne registros de tus pagos de servicios u otros pagos mensuales que hagas, para demostrar que eres un pagador confiable y esto te ayude a calificar para una hipoteca. Infórmate sobre cómo mejorar tu calificación de crédito o ir estableciendo historial crediticio si aún no tienes.
Tus activos
Los activos son cualquier cuenta que tenga valor, tales como cuentas de inversiones bancarias. Para documentar estas, necesitarás proporcionar:
- Estados de cuenta de los últimos dos meses de las cuentas de banco
- Estados de cuenta de los últimos dos meses de cuentas de inversión, tales como acciones y valores, cuentas Individuales de Ahorro para el Retiro, y Certificados de Depósito
- El estado de cuenta trimestral más reciente de tu cuenta de plan 401(k), si tienes una
Otros Registros
Renta: Las personas que pagan renta pueden mostrar los comprobantes del pago de la renta de los últimos 12 meses y proporcionar la información de contacto de los caseros de los últimos dos años.
Divorcio: PProporciona el decreto de divorcio de la corte y cualquier orden de la corte de pago de manutención de menores o de pensión alimenticia. Si estás utilizando ingresos del pago de pensión alimenticia para calificar para un préstamo, el ingreso debe ser continuo por los últimos tres años.
Bancarrota y ejecución hipotecaria: Pregunta a tu prestamista cuánto tiempo debes esperar después de declararte en bancarrota o de una ejecución hipotecaria para volver a entrar al mercado de la vivienda, y qué documentos deberás presentar.
Cartas de regalo de fondos para el pago del enganche: Los prestamistas querrán saber de cuánto dinero dispones para tu pago del enganche. Necesitarás mostrar las fuentes del dinero que planeas utilizar. Si tus fondos incluyen regalos, necesitarás presentar cartas de los donadores que especifiquen que el dinero es un regalo y que no esperan que se los regreses.
La mayoría de los prestamistas tienen portales en línea en donde les puedes enviar tus documentos, así que no tienes que imprimir los documentos y enviarles copias físicas. Una vez que hayas enviado tus documentos, pronto deberás recibir noticias acerca de tu preaprobación, sin embargo, el prestamista quizás pudiera necesitar algunos detalles adicionales antes de tomar una decisión.
3. Entérate para cuánto puedes calificar
Tu carta de preaprobación dirá qué cantidad tu prestamista está dispuesto a prestarte, y para qué tipo de préstamo calificas. Habla con el prestamista sobre tus opciones de préstamos y si mejorar tu calificación de crédito o disminuir tu deuda te podría ayudar. Recuerda estos consejos:
- Pregunta sobre los costos de obtener cualquier tipo de préstamo, y obtén los detalles por escrito.
- Obtén una lista de los costos de cierre del prestamista que elijas.
- Sé honesto en cuanto a tus deudas, problemas de crédito, ó problemas personales que pudieran afectar tu crédito. Tu prestamista no puede discutir tus problemas con nadie más, y es mejor que le informes de cualquier situación desde un principio a tener alguna sorpresa que pudiera entorpecer tus planes de comprar una casa.
4. Una vez que obtengas tu preaprobación, no la pongas en riesgo
Cuando tengas a la mano tu carta de preaprobación, evita tomar decisiones importantes como renunciar a tu trabajo para emprender un negocio, comprar un coche nuevo, o firmar como aval en un préstamo de un miembro de la familia. Esto podría afectar tu estabilidad financiera y afectar tus probabilidades de poder comprar una casa exitosamente.
Si estás considerando hacer un movimiento importante que pudiera afectar tu ingreso o tu estatus de crédito, primero consúltalo con tu prestamista para estar seguro de que no vas a entorpecer tu preaprobación para un préstamo hipotecario.
¿Cuánto dura el estatus de preaprobación?
Una carta de preaprobación tendrá validez de unos 90 días. Pero no entres en pánico si no puedes encontrar una casa dentro de ese plazo de tiempo. Obtener una carta actualizada significa que revisarán tu situación de empleo y financiera una vez más, lo cual bajará unos cuantos puntos tu calificación de crédito. Pero una vez más, los prestamistas entienden que los compradores a veces necesitan obtener varias cartas de preaprobación antes de comprar una casa.
Por otro lado, si no estás buscando una casa activamente, es mejor esperar para renovar la preaprobación hasta que estés listo para reanudar la búsqueda.
¿Tienes que usar el mismo prestamista para la preaprobación que para el préstamo?
No, no necesitas usar al mismo prestamista, a menos que hayas firmado un contrato. Si recibes una cotización de un nuevo prestamista que te ofrece términos y tasas de interés más favorables, definitivamente puedes trabajar con ese prestamista para obtener tu préstamo final.
Si las condiciones del mercado han cambiado desde que obtuviste tu preaprobación para un préstamo hipotecario, tal vez puedas obtener una tasa de interés más baja y mejores términos del préstamo. Podría valer la pena hacer una última búsqueda. Aún una pequeña mejora te podría ahorrar mucho dinero en el largo plazo.
¿En qué se diferencian una preaprobación y una aprobación final del préstamo?
Tu preaprobación para una hipoteca le dice al agente inmobiliario que si encuentras una casa que quieras comprar, es muy probable que el préstamo que necesitas sea aprobado—basado en una revisión inicial de tu crédito y tus finanzas al día de hoy.
Después de que tu oferta por una casa sea aceptada, tu prestamista hará un análisis más a fondo de tu historial de trabajo y tus finanzas para asegurarse de que nada ha cambiado y que podrás hacer los pagos del préstamo de la casa. Ellos también examinan la casa para asegurarse de que es una buena inversión. Todo eso es parte del proceso de la aprobación final del préstamo antes de que te den las llaves de tu nueva casa.